不動産投資の『15のデメリットとリスク』前編

前回の記事では、不動産投資の10のメリットについて、全2回で説明しました。

 

しかし、不動産投資はメリットだけではありません

どちらかと言えば、不動産投資のデメリットについて良く知っておくことが重要ではないでしょうか。

 

今回は、不動産投資の『15のデメリットとリスク』について全3回に分けて説明します。

不動産投資のデメリットとリスクは、完全に避けることが不可能なものもあります

 

しかし、対策はいくらでも可能なので、まずはどのようなデメリットとリスクがあるかを知りましょう。

 

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資産価値の低下

資産価値の低下となる要因は様々あります。

人口の減少

人口が減少すると、物件を借りたいという方が少なくなります。

そうすると、景気が後退し、資産価値が低下します。

 

→ しかし一方では、未婚者の増加や晩婚化が進んでいることから、世帯数は増加し、

それほど賃貸需要は低下しないと推測されています。

 

デフレによる経済状況の悪化

デフレなどにより経済状況が悪化した場合、企業や個人の投資が少なくなり

結果、資産価値の低下を招く場合があります。

 

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空室による入居率の低下

不動産投資における最大のリスクは空室です。

しかし、立地が良いところを選ぶこと、魅力的な物件にすることの他、

敷金・礼金・賃料・更新料などをリーズナブルにすることなど、工夫すれば対策は可能です。

 

また、一括借上げや家賃保証などを利用したり、管理会社への連絡をこまめに行なうことで、

さらにリスクを回避することができます。

 

賃料の下落

一般的に建物の築年数が経過するごとに、賃料は下落していきます。

これは、立地条件や建物の修繕状況で購入する物件を選定すれば、リスクは解消できます。

 

しかし、空室は避けたいからといって、賃料を大幅に下げてでも空室を埋めようとしてはいけません

 

なぜでしょうか?

それは、後々に売却するときに、値下げして売らざるをえなくなるからです。

 

中古物件の売却価格はどのように決まるかご存知ですか?

その不動産から得られる収入を元に、周辺物件の利回りから中古物件の売却価格を決めていきます

 

例えば、『年間賃料収入が1,000万円』のマンション1棟の売却価格を決めます。

周辺マンションの1棟の売買相場の利回りが5%とだったとします。

 

計算式は・・・

1,000万円 ÷ 5% = 2億円

マンション1棟の売却価格は、2億円になります。

 

では、賃料を値下げした結果、

『年間賃料収入が900万円』の場合、マンション1棟の売却価格はどうでしょうか?

周辺マンションの1棟の売買相場の利回りが5%とだったとします。

 

計算式は・・・

900万円 ÷ 5% = 1億8,000万円

マンション1棟の売却価格は、1億8,000万円になります。

 

『年間賃料収入が100万円下がるだけ』で、『売却価格が2,000万円も値下がり』ます。

 

ですから、出来るだけ賃料を下げずに、空室を減らすことが大事なんです。

 

賃料以外を値下げして、空室を減らしていく方法

  • 敷金・礼金・更新料を値下げする

借りてくれる方に安さを感じてもらえれば、空室対策になります。

 

  • フリーレントを利用することです。

フリーレントとは、一定の期間だけの賃料を無料にする方法です。

 

例えば、家賃6万円の物件を1ヵ月フリーレントすると、1ヵ月分の家賃は無料になります。

しかし、その後は賃料は6万円のままなので、値下げせずに済みます。

 

滞納

空室ではないとしても、入居者による滞納があれば意味がありません。

滞納は、賃料の他、光熱費・更新料などがあります。

 

滞納を防止するための対策は、

  • 入居者・連帯保証人をしっかり確認すること
  • 必要があれば、賃貸物件の管理会社から入居者や連帯保証人に連絡をとってもらうこと
  • 郵便・電話・訪問・配達証明付内容証明郵便・支払督促・少額保証など、その時の段階に応じた適切な対応を行なうこと
  • 滞納保証制度を利用すること
  • 滞納保険に加入すること

などが挙げられます。

 

支出の増加や、突発的な修繕費用

支出の増加の主なものは、

  • 建物の管理費用
  • 修繕積立金

特に、区分所有マンションの場合は、以下の2組織にて独断的に決められます。

  • マンション管理組合・・・マンションの住人・所有者で結成される組合
  • マンション管理会社・・・マンションの管理を実際に行なっている会社

ですから、自分ひとりが修繕積立金の増額に反対しても、効力がありません

 

また、管理会社の管理状態が悪く、修繕計画などがしっかりしていない場合は、

突発的な修繕費用がかかることがあります。

 

物件の管理会社は、実績と信頼のおける会社にしましょう。

 

つづきは、次のページをご覧ください。→不動産投資の『15のデメリットとリスク』中編

 

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