【良い不動産屋の選び方】中古マンション購入時の業者の見極め方

choose a real estate agent

中古マンションを購入する場合、不動産屋にお世話になると思います。

知り合いの不動産屋であれば安心だと思います。

しかし、自分の欲しい中古マンションが、必ずしも知り合いの不動産屋を通して購入できるとは限りません。

 

本ページでは、このような業者は良くないというのを、例を出してご説明します。

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物件自体の確認

1981年(昭和56年)より前に建設された中古物件には注意が必要

1981年(昭和56年)に、建築基準法が改正されました。

 

1981年以降の物件は『新耐震基準の物件』と言います。

1981年より前の物件を『旧耐震基準の物件』と言います。

 

旧耐震基準の物件だからといって、地震に必ずしも弱いということではありません。

しかし、物件の状況などを自分の眼で確認したり、第三者機関に検査をお願いするなども場合によっては必要です。

 

中古マンション購入の場合、前の所有者が修繕積立金や税金の滞納をしてないかなどの確認も

  • 修繕積立金・税金の滞納はないか
  • マンション管理組合に修繕積立金がしっかり蓄えられているか
  • 定期的な大規模修繕などが行なわれているか
  • 前の所有者が近隣などとトラブルになっていないか
  • どのような人が住んでいるか(反社会的勢力の事務所などないか)
  • 管理会社の管理状況(清掃がされているか)
  • セキュリティの状況(監視カメラの設置など)

 

不動産取引における注意点

売買価格が相場より大幅に高いものを勧めてくる。売主側と価格交渉をしない

不動産売買の際に、不動産会社が受け取る仲介手数料をどのように計算するかご存知ですか?

不動産業者は、『売買価格の3%を上限』に『売主と買主からそれぞれ』仲介手数料を頂きます。

 

ということは、売買価格が高いほど、仲介手数料は高くなるわけです。

ですから、相場より大幅に高いものばかり紹介したり、価格交渉をあまりしないなどはあまり良い業者とは言えません。

 

最近ではインターネットが普及したことから、一般の方でも相場は確認できますのでしっかり調べてください。

 

仲介業者が1社の場合、特に買主は注意が必要

例えば、売主の仲介業者がX、買主の仲介業者がYとします。

 

この場合、仲介業者Xは売主からのみ、仲介業者Yは買主からのみ仲介手数料を頂きます。

ということは、仲介業者Xは売主のために、仲介業者Yは買主のために一生懸命仕事をします。

 

しかし、売主・買主共に仲介業者がXの場合はどうでしょうか?

この場合、買主は注意が必要です。

 

なぜなら、仲介業者Xは、売主側の業者であることが多いからです。

 

売買するまでの流れを考えてみましょう。

 

  • 売主は不動産の売却を、昔からよく知る仲介業者Xに依頼します。
  • 仲介業者Xは、売主のためにより高く・良い条件で売却しようと考えます。
  • 買主は、仲介業者Xがインターネットに掲載した物件情報を見て、仲介業者Xに連絡します。
  • 仲介業者Xは、買主の購入意欲につけこんで、売主に良い条件で売却しようとします。

 

このような流れから考えると、買主にとっては不利になる場合が非常に多いです。

 

対策は、買主も信頼のおける別の仲介業者Yを入れることで解決します。

ただし、人気物件の場合、他の仲介業者を入れることができない場合もあります。

 

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営業担当者の見極め方

営業マンが専門用語で話しわかりにくい。説明が口頭だけで具体性がない

良い営業マンは、資料などを用いて、誰にでもわかりやすく説明してくれます。

 

物件の良いところばかりを言って、悪いところを説明しない

これも非常に多いです。営業マンとしては、物件を売りたいことから良いことしか言わない場合があります。

悪いところも説明してくれる営業マンは、大変信頼できます。

 

ライバル会社や競合物件のことを、必要以上に悪く言う

根拠のない悪口を言ったり、感情的になり必要以上に悪く言う営業マンがいます。

このような営業担当者は、人としてどうか?と思います。

 

お客さんのニーズを確認しない

  • 予算・場所・駅からの距離など物件に関することしか聞いてこない

   ⇒良い業者は、家族構成・将来の展望などあらゆることを聞いてくる

  • 紹介してくれる物件が少ない

   ⇒良い業者は、お客さんのニーズとは多少異なるが、多くの物件を紹介することでお客さんの真のニーズを聞き出す

  • すぐに決めさせようとして急かす

   ⇒良い業者は、多くの物件を紹介し、粘り強い営業をしてくる

 

物件のことをあまりしらない

  • 物件自体のことをほとんど知らない
  • 営業マンが実際の物件を見たことがない
  • その建物にどんな人が住んでいるかを知らない
  • 物件周辺の環境について知らない

 

不動産業者の見極め方

大手不動産だから安心、中小不動産屋だから不安ということはない。それぞれメリット・デメリットがある

大手不動産の場合、契約手順などがマニュアル化されており、一定のレベルは保たれています。

しかし、不動産取引は単純ではありません。

大手不動産は融通がきかなかったり、難しい取引は苦手だったりする場合もあります。

 

中小不動産屋の場合、契約手順などはその業者のレベルによります。

契約書類の厚みがない場合など注意が必要です。

詳細な調査ができていない・契約内容に不足や不備があるなどの可能性があります。

 

しかし、ベテランの社員がおり、難しい取引であっても適切に対応してくれる場合も多いです。

また、大手にはない掘り出し物の物件などもある可能性があります。

 

免許番号の( )書きの数字が大きいほうが会社歴が長い

不動産会社には免許番号というのがあり、以下2つのパターンがあります。

 

国土交通大臣( )第123456号

〇〇〇県知事( )第123456号

 

( )の中には数字が入ります。

最初は、(1)から始まり、5年毎に更新され(2)となり、5年毎に数字が増えていきます。

以前は、平成8年までは3年毎に数字が増えていましたが、今は5年毎です。

 

数字が大きいほど、会社歴が長いということになります。

一概には言えませんが、経験豊富な業者ということになる1つの目安になります。

 

行政処分歴がないかを確認する

行政処分とは、不動産会社・役員・社員・宅建主任者などが不正な行なった場合に、

国土交通大臣や各都道府県知事からなされる処分です。

営業禁止や免許取消などの処分がなされます。

 

過去に行政処分を受けたかどうかについて、履歴を確認することができます。

行政処分の履歴は、各役所や宅建協会などにお問い合わせください。

また、インターネットでも確認できます。

 

店の周りや店内が汚い・整理整頓がされていない

  • 店の周りにゴミが散らばっていたり、手入れのされていない植木などがある。
  • 店内は物件の資料などが散乱しており、雑然としている。
  • 格安物件ありなどの、不適切な広告がある

 

身なり・言葉遣いが乱れていて、会社としての考え方・指導ができていない

  • 派手な格好
  • シャツにしわがある
  • 黒・グレーなどの色の濃いワイシャツ
  • 茶髪
  • 上から目線の態度・発言(お客さんが素人だと思ったら大柄になる)
  • 会社にかかってきた電話の取り方や話し方
  • 従業員同士の会話(お客さんがいるのに大声など)

 

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