【経済変動にどのように対処するか?】不動産投資の失敗事例

当ブログでは、不動産投資を安全に行なうにはをモットーとしています。

そのためには、不動産投資の失敗例を知っておくことが必要です。

 

不動産投資において、経済変動にどのように対応するかも大変重要です。

経済変動はニュース等で様々取り上げられていることから予兆はあります

しかし、不動産投資と経済変動を結びつけていない方が非常に多いです。

 

それでは過去に起こった経済変動を見ていきましょう。

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バブル崩壊

1980年代に日本の経済は好景気でした。

給料は毎年数万円づつ上がっていき、毎晩飲み歩き、帰りはタクシー。

誰もがバブル崩壊など予想していませんでした。

 

しかし、1990年にバブル崩壊。

そして、1991年に湾岸戦争。

さらに、1995年の阪神淡路大震災。

日本は再起不能の大恐慌に陥ってしまいました。

 

日経平均はピーク時には4万円ありましたが、最低7000円にまで落ち込みました。

また、不動産はピーク時の10分の1にまで値下がりしたものも多くありました。

 

不動産の価格は下がったとしても、売却さえしなければ特に問題はありません

しかし、この当時に購入された方は、かなりの高値で購入したことになります。

 

結果、現在売却したとしても、残りのローンを返済できる状態ではないため、

売りたくても売れない状況が続いています。

 

このような状況への対処法ですが、

  • 好景気時の不動産は高値の可能性があるため、過去10年〜50年の土地相場を確認する
  • 好景気時は購入資金も十分にあるかもしれないが、経済は好不調の波を描いており、簡単に購入しない

 

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リーマンショック

2005年にIT革命などによるミニバブルが発生。

しかし、2008年にサブプライムローン問題に端を発したリーマンショックが勃発

このときは、世界中が不景気になりました。

 

経済状況が悪化した場合の不動産投資への影響は?対処法は?

単純に資産価値が下落するだけではないんです。

例えば、企業は事業の縮小や、福利厚生の縮小を行ないます。

不動産投資家は、賃料収入が一番大きな収入なのですが、企業が支店を閉鎖したり、借上げ社宅を解約したりします。

結果、空室が発生し、賃料収入が減ってしまいます。

 

対処法はただひとつ。

良い不動産を持っていることが重要です。

良い不動産であれば、どんなに経済事情が悪化しても、入居率がそれほど落ちないからです。

 

良い不動産とは、

  • 駅から近い
  • 町の中心部に近い
  • 周辺に利便施設が多くある
  • 各部屋の面積が広い1Rは一気に入居率が落ちる) などです。

 

周辺の物件過剰

景気が良くなると、不動産投資の需要が大幅に拡大します。

すると、あっと言う間にマンション・アパート・ビルなどが建設されていきます。

こうなると、価格競争となり、売買価格・賃料などが大きく値下がりしてしまいます。

 

このような状況になった場合の対処法は、

他の物件との差別化を図ることです。

 

これは、購入時の物件選定や、マンション等の新築時に対処しておく必要があります。

  • 他のマンションよりグレードを高くする
  • 間取りを1Rではなく1LDKや2LDKなどの広めにしておく

 

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